KATASTER W ROLNICTWIE

    Jednym z istotnych etapów reformy polskiego systemu podatkowego będzie, planowane na początek 2001 roku, wprowadzenie podatku katastralnego, czyli podatku od wartości nieruchomości. Obejmie on niemalże całe społeczeństwo...




















































    Jednym z istotnych etapów reformy polskiego systemu podatkowego będzie, planowane na początek 2001 roku, wprowadzenie podatku katastralnego, czyli podatku od wartości nieruchomości. Obejmie on niemalże całe społeczeństwo: właścicieli, użytkowników wieczystych i wszystkie osoby w inny sposób uprawnione do korzystania z różnego rodzaju nieruchomości. Obciążenie to dotyczyć będzie także rolnictwa, w tym ogrodnictwa, bowiem dla gospodarstw rodzinnych i nieruchomości rolnych projekt zakłada zastąpienie podatkiem katastralnym trzech obecnie funkcjonujących podatków: od nieruchomości, rolnego i leśnego.



    Podatek rolny
    obowiązujący obecnie, jest obciążeniem przychodowo-dochodowym, pozostającym w budżetach gmin i ustalanym przez ich organa. Reguluje go, wielokrotnie nowelizowana, ustawa z 1984 roku oraz wydane na jej podstawie przepisy. Obciążeniom podlegają grunty gospodarstw rolnych, za które dla celów podatkowych ustawa przyjmuje obszar użytków rolnych i innych gruntów związanych z prowadzeniem gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolniczych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy — jednostkę umowną odzwierciedlającą możliwość osiągania dochodu z gospodarstwa. Przeliczenia powierzchni rzeczywistej na tę wyrażoną w hektarach przeliczeniowych dokonuje się przy pomocy ustalonych w ustawie o podatku rolnym współczynników, których wysokość uzależniona jest od zaliczenia miejscowości do jednego z czterech okręgów podatkowych, rodzaju użytków rolnych (grunty orne, łąki i pastwiska) oraz ich klasy jakościowej (bonitacyjnej). Łączne uwzględnienie tych kryteriów powoduje, iż hektar powierzchni rzeczywistej może być większy lub mniejszy od hektara przeliczeniowego (najwyższy przelicznik wynosi 1,95 ha przeliczeniowego za 1 ha rzeczywisty, zaś najniższy — 0,05 ha przeliczeniowego). Tym samym podstawa opodatkowania wyrażona w hektarach przeliczeniowych najczęściej nie pokrywa się z rzeczywistą powierzchnią gospodarstwa. Ze względu na możliwość osiągnięcia przychodu obowiązują także odrębne zasady przeliczania powierzchni pod zabudowaniami, sadami i stawami rybnymi. Sady, uprawy krzewów owocowych, szkółki drzew oraz plantacje kwiatów (także nasienne) przelicza się na hektary przeliczeniowe według ogólnie przyjętych zasad. Stawkę podatku rolnego określono w kwocie stanowiącej równowartość 2,5 dt żyta z 1 hektara przeliczeniowego, obliczonej według średniej ceny skupu za trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy.



    Podatek leśny
    jest odpowiednikiem rolnego w stosunku do obszarów objętych gospodarką leśną. Przedmiotem opodatkowania są lasy gospodarcze o powierzchni co najmniej 0,1 ha. Podstawą opodatkowania jest powierzchnia lasu wyrażona w hektarach przeliczeniowych lub fizycznych, w zależności od tego, czy grunty leśne posiadają plan urządzenia, czy też nie. W pierwszym przypadku podstawę stanowi powierzchnia przeliczeniowa. Współczynniki przeliczeniowe zależą od rodzaju i klasy bonitacyjnej drzewostanu dla głównych gatunków drzew. Zawierają się one w granicach od 0,2 ha do 2,3 ha przeliczeniowego za 1 ha fizyczny. Stawkę podatku określono w kwocie stanowiącej równowartość pieniężną 0,2 m3 drewna tartacznego z 1 ha przeliczeniowego. Średnią cenę sprzedaży ogłasza w formie komunikatu prezes GUS. Stawka podatku dla lasów nieobjętych jeszcze planem urządzenia ustalana jest w formie kwotowej jako równowartość pieniężna 0,3 dt żyta z ha rzeczywistego lasów i gruntów leśnych za rok podatkowy. Równowartość pieniężna jest ustalana według zasad obowiązujących przy wymiarze podatku rolnego.



    Podatek od nieruchomości,
    obejmujący budynki, budowle, grunty oraz inne nieruchomości związane z prowadzoną działalnością gospodarczą stanowi niewielką część w systemie obciążeń podatkowych w rolnictwie. Podstawą opodatkowania jest w tym przypadku powierzchnia użytkowa, zaś stawki podatku mają charakter kwotowy. Minister finansów w drodze rozporządzenia określa wyłącznie górne granice stawek kwotowych za każdy rok podatkowy, zaś rady gmin na swoim terenie odpowiednie wysokości stawek (najwyższe stosowane są w odniesieniu do nieruchomości związanych z prowadzeniem innej niż rolnicza działalności gospodarczej). Podatek od nieruchomości jest więc typowym podatkiem majątkowym.



    Podatek katastralny,
    jako podatek powszechny od wartości nieruchomości, zostanie — zgodnie z projektowanymi założeniami — wprowadzony w miejsce trzech przedstawionych powyżej podatków. Najważniejszymi zmianami po reformie będzie:
    – przyjęcie za podstawę opodatkowania wartości nieruchomości (a nie, jak dotychczas, powierzchni w hektarach lub metrach kwadratowych);
    – wprowadzenie łącznego podatku od wartości nieruchomości, bez względu na ich rodzaj;
    – zwiększenie uprawnień organów samorządowych w zakresie kształtowania wysokości obciążeń podatkowych, a w szczególności decydowania o stawkach, ulgach i ewentualnych zwolnieniach podatkowych.
    Planowane jest powołanie Centralnego Urzędu Katastru, gdzie prowadzony będzie tak zwany kataster. Ten wielozadaniowy rejestr nieruchomości ma zawierać szczegółowe informacje o powierzchni, wartości oraz — jeśli to będzie możliwe — wysokości dochodów, jakie określona nieruchomość przynosi. Założenie i opracowanie katastru jest pracochłonne i kosztowne — szacuje się, że zewidencjonowania i opisania wymaga ponad 45 mln nieruchomości, z tego około 28 mln działek gruntowych, ponad 4 mln budynków mieszkalnych, a także blisko 11,5 mln mieszkań. Ponadto znaczna liczba budynków inwentarskich, gospodarczych, magazynowych, garaży, itp.
    Obok zadań ewidencyjnych ogółu nieruchomości w kraju, kataster ma służyć celom podatkowym — będzie stanowił podstawę informacyjną do określenia podatku katastralnego obliczonego od wartości nieruchomości, a nie, jak obecnie, od powierzchni. Konieczne będzie powszechne oszacowanie wartości wszystkich nieruchomości ujętych w księgach katastralnych.



    Wycena
    wymagać będzie odpowiedniej techniki, metod i procedur szacowania różnorodnych nieruchomości. W tym celu planowane jest stworzenie modelu tak zwanej nieruchomości reprezentatywnej. Oznacza to, że zostaną sporządzone mapy i tabele wartości taksacyjnej w poszczególnych strefach. Dla każdej ze stref ustalona będzie wartość metra kwadratowego gruntu określonego rodzaju użytkowania rolniczego, leśnego czy budowlanego, a także wartość metra kwadratowego budynków mieszkalnych, inwentarskich i innych produkcyjnych. Jednocześnie dla zapewnienia realności danych reprezentatywnych, będą one okresowo — co kilka lat — weryfikowane, z uwzględnieniem wskaźników inflacji czy ewentualnych zmian zaszeregowania nieruchomości do innej strefy.
    Powszechne oszacowanie wartości nieruchomości będzie wyceną masową, aby ustalić wartość katastralną ogółu nieruchomości w Polsce. Oczywiście, wartości te będą miały moc danych urzędowych. Przy czym wartość katastralna nie będzie opinią o wartości nieruchomości, w porównaniu z wartością rynkową czy odtworzeniową. Wartość katastralną będą ustalały właściwe organa na podstawie wyceny nieruchomości reprezentatywnych, o wartości określonej w sposób indywidualny i będących pomocniczym narzędziem przy ustalaniu wartości katastralnych wszystkich nieruchomości. Rozmieszczenie nieruchomości reprezentatywnych będzie uzależnione od aktywności rynku nieruchomości oraz szeregu czynników powodujących zróżnicowanie wartości. Generalną zasadą będzie zbliżenie katastralnych i rynkowych wartości nieruchomości. Wyceny tej będą mogli dokonywać wyłącznie profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast proces taksacji nieruchomości i naliczania zobowiązania podatkowego jako postępowania administracyjnego będzie prowadził, zgodnie z przepisami ustawowymi prawa geodezyjnego i kartograficznego, główny geodeta kraju.
    Reasumując należy stwierdzić, że wprowadzenie w polskim rolnictwie podatku katastralnego będzie trudne. Gospodarstwa rolnicze są bowiem bardzo zróżnicowane pod względem: – powierzchni, jakości gruntów, ukształtowania rozłogu i poziomu kultury rolnej, – zainwestowania produkcyjnego, rozmiarów budynków, budowli, urządzeń i wyposażenia towarzyszącego, – kwalifikacji zawodowych właścicieli, poziomu ich wykształcenia, doświadczenia praktycznego, a także wiedzy ogólnej.
    A zatem powstaną poważne trudności w opracowaniu „nieruchomości reprezentatywnych”. Wprowadzenie tego podatku wzbudzi wiele wątpliwości i kontrowersji, szczególnie przy niedostatecznej wiedzy w tym zakresie. Ministerstwo Finansów zapewnia, że podatek katastralny nie powinien być wyższy od obecnie obowiązujących podatków od nieruchomości, rolnego i leśnego. W rzeczywistości będzie to jednak znacznie większe i bardziej zróżnicowane obciążenie podatników, zwłaszcza właścicieli nieruchomoś-ci o dużej wartości. Biorąc pod uwagę aktualny stan dochodów rolniczych, w tym ogrodniczych w Polsce, należałoby postulować niepodwyższanie, a nawet wręcz obniżenie dotychczasowego poziomu obciążeń finansowych rolnictwa.



    Doświadczenia z zagranicy
    Po raz pierwszy podatek taki wprowadzono we Francji. Obecnie ocenia się, że najbardziej rozwinięty i najsprawniej działający w świecie system podatku katastralnego wypracowała Szwecja. Kraj ten posiada centralny rejestr nieruchomości, nadzorowany przez głównego geodetę kraju. Rejestr ten obejmuje: ewidencję gruntów i budynków, system ksiąg wieczystych (określanych „księgami tytularnymi”) oraz informacje o wartości nieruchomości. W ewidencji gruntów ujmuje się numery działek, ich powierzchnię, określa granice nieruchomości, sposób wykorzystania gruntów oraz nazwisko właściciela. Ewidencja budynków określa ich rodzaj, dane techniczne, położenie nieruchomości, a także przeznaczenie i sposób użytkowania. Ponadto odnotowany jest również fakt ubezpieczenia rzeczowego budynku bądź nie. Element ten jest bardzo istotny z punktu widzenia ewentualnego kredytobiorcy, dla którego nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu. W kompleksowej bazie danych jest ewidencja ksiąg wieczystych. Znajdują się w nich informacje o kolejnych właścicielach i transakcjach prawnych oraz ewentualnych obciążeniach nieruchomości, w tym hipotecznych. Obciążenia te są ściśle ewidencjonowane i odnoszone do wartości nieruchomości. Kataster nieruchomości w Szwecji jest skomputeryzowany, a dostępność do sieci mają służby administracyjne, banki, geodeci, a także biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Dane z tego systemu są dostępne, przy czym potwierdzenie rejestracji zmian, zwane certyfikatem rejestracyjnym, otrzymuje się w ciągu dwóch dni od daty ich zgłoszenia. Kataster nieruchomości jest bardzo dobrze chroniony i zabezpieczony, nie ma możliwości wprowadzenia zmian przez nieupoważnione osoby z zewnątrz.
    Wieloletnie doświadczenia w zakresie podatku od nieruchomości mają Stany Zjednoczone, gdzie jest on jednym z najważniejszych źródeł dochodu dla lokalnych samorządów. Wycena nieruchomości jest regulowana przez konstytucję i przepisy lokalne w każdym stanie. Rząd federalny nie taksuje nieruchomości i nimi nie administruje, ale zapewnia gwarancje konstytucyjne jednakowej ochrony prawnej dla działań rządów stanowych. Odpowiedzialność za szacowanie wartości, ustalenie i ściąganie podatku od nieruchomości należy głównie do władz lokalnych. A zatem większość rządów stanowych określa standardy i procedury, monitoruje ich jakość i jednolitość, prowadzi szkolenia i zapewnia pomoc lokalnym podmiotom wyceniającym. Podstawą do określenia wartości taksacyjnej jest pełna wartość gruntu i ulepszeń szacowana na bazie wartości wolnorynkowej. Główną zasadą obowiązującą we wszystkich stanach USA dla szacowania wartości nieruchomości dla celów podatkowych jest fakt, że wycena winna nastąpić według tak zwanej słusznej wartości rynkowej, zgodnie z jej najlepszym ekonomicznym wykorzystaniem. Zróżnicowanie pomiędzy stanami dotyczy określania podstawy opodatkowania i stawki podatkowej. Jednocześnie ustawowo zagwarantowane są pewne wyłączenia z opodatkowania nieruchomości, które są własnością stanową, a także tych użytkowanych na cele religijne, edukacyjne oraz szpitali i cmentarzy. W niektórych stanach stosuje się też wyłączenia dla nieruchomości zabytkowych, lasów, sadów, kopalni czy dróg. Ponadto w każdym stanie obowiązuje program ulg podatkowych dla właścicieli zamieszkujących własne nieruchomości. Dość powszechne są też częściowe wyłączenia dla osób starszych, o niskich dochodach, niepełnosprawnych oraz weteranów.

    Dr Anna Jargiełło jest pracownikiem AR w Lublinie

    Related Posts

    None found

    Poprzedni artykułKRAINA ”MARGERITY”
    Następny artykułPROGNOSFRUIT 2000

    ZOSTAW ODPOWIEDŹ

    Wpisz treść komentarza
    Wpisz swoje imię

    ZGODA NA PRZETWARZANIE DANYCH OSOBOWYCH *

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany, podajesz go wyłącznie do wiadomości redakcji. Nie udostępnimy go osobom trzecim. Nie wysyłamy spamu. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem*.